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柬埔寨是東南亞地區歷史悠久的文明古國。建國於公元1世紀,在古代歷經扶南、真臘時期,其中9到15世紀初的吳哥王朝國力強盛,創造了舉世聞名的吳哥文明。16世紀末開始,真臘走向衰落,到了18世紀末,柬埔寨基本上處於強鄰的控制之下,成為屬國。同時,從17世紀到18世紀越南逐步吞併了下柬埔寨的全部領土,形成了今天的越南南方。
柬埔寨為中南半島古國,有兩千年以上之歷史。 扶南為秦、漢屬國。《後漢書》稱為「究不事」,《隋書》首先稱為真臘。《唐書》稱為吉蔑、閣蔑(都是Khmer的對音)。宋代稱為真臘,一名真里富,元朝稱為「甘勃智」,《明史》稱「甘武者」,明萬曆後稱「柬埔寨」。「究不事」、「甘勃智」,「甘武者」、「柬埔寨」都是 Camboja 的音,真臘、真里富來自「暹粒」Siem Reap。
西元一世紀時,柬境建立扶南國,奉印度教為國教,故受印度文化影響甚深。扶南王國國都是毗耶陀補羅城(Vyadhapura,梵文:獵人城),在今巴南(Banam)附近,有湄公河西北流東入海。高棉語中扶南國王叫Kurung bnam,Kurung(帝)bnam(山),扶南是bnam(山)的對音。扶南國有屬國真臘。公元七世紀中葉,扶南國為北方倔起的真臘所滅,扶南王子流亡爪哇,建立山帝王朝。
9世紀至15世紀出現的吳哥王朝,被稱為高棉帝國,國勢鼎盛,文化燦爛,版圖包括今日柬埔寨全境以及泰、寮、越三國之部份地區。明宣德五年(1430年)暹羅入侵柬埔寨,包圍吳哥城七個月,最後攻破吳哥。因為吳哥太靠近暹羅邊境,柬埔寨放棄吳哥,遷都金邊。
此後柬埔寨國勢衰敗,備受越南侵略。1863年後又淪為法國保護國。1942年至1945年曾遭日軍佔領,戰後於1953年11月9日脫離法國獨立。而後柬國歷經柬埔寨王國(施亞努)時期、高棉共和國(朗諾)時期、赤柬統治(波爾布特)時期、金邊政權(韓桑林)暨三派聯合政府時期、全國最高委員會(四派領袖)時期、駐柬機構(UNTAC)時期乃至目前之聯合政府時期。

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柬埔寨房地産近期又迎來銷售高峰。據調查金邊的很多樓盤現在的成交率已過半,部分戶型已銷售殆罄。近三個月來,台灣和日本的買家成爲了房地産銷售市場的主要消費者。
“柬埔寨房地産的投資回報率比較高,我們的房子現在銷售的很好。很多樓盤都已經賣出去一半以上,以前在東南亞這一塊主要是泰國、馬來西亞等地方的房子賣得比較好,最近消費者的投資重點轉移到了柬埔寨,所以近期我們的銷售情況都很好。”加華銀行房地産銷售總監彭素莉說。
來自台灣等地的看房團不斷光顧金邊各個樓盤。在之前,每個看房團一次都會來二三十人,然而近期每個團的人數只有十來個,少的時候只有七八人。這似乎與柬埔寨房地産火爆銷售的現實情況不太相符,實際上並不是這樣。人數的減少主要是由于看房人員暴增,機票很難預定。銷售人員透露,現在要來柬埔寨看房的話得提前一個月預約才能成功入團並買到機票。
這些來自台灣和日本的買家主要在金邊進行房地産投資,有些賣家甚至會一次性購入多套住房。記者在采訪中了解到,由于這些住房主要用于投資,所以買房者比較青睐一居室和二居室這樣比較小型的公寓類型。而面積在200平方米左右的三居室的銷售情況則相對較爲滯後。
“不同于其它商品的消費,組團從海外到柬埔寨進行看房的這些人,每次的成交率都會高達七八成。事實上,這些來自海外的看房團成員在來柬埔寨之前基本都已擁有很強的購買意願,因而他們的成交率會特別高。”彭素莉告訴記者。
據奧林匹克城的工作人員Sopheak Long介紹,現在正在建設中的四棟住宅樓成交率全部都在五成以上,有的甚至高達80%左右。雖然這些樓盤的完工時間預計在2020年左右,但是並不能阻止買房者火熱的購房意願。
“我們的買家中有30%左右的是柬埔寨當地人,這些購房者有些是投資性購買,也有一些是爲自己的子女購房。” Sopheak介紹到,“如果政治經濟等社會背景不發生什麽大的變動,柬埔寨的房地産在今後的一段時間上會保持持續的發展,房屋價格也會處于一種持續上升的狀況。” 事實上,由于房地産銷售火爆,很多房屋的價格已經提高了20%左右。
對投資者而言,房屋價格的上升意味著投資成功,資産升值。很多已經在金邊購房的投資者看到房價持續上升時,會很樂意將這樣的信息分享給親戚朋友,讓他們也參與投資。“我們的很多客戶都是他們的親戚朋友介紹過來的,這樣的口碑營銷已經爲我們帶來了很多的新客戶。”De Castal的工作人員美林說。“但是我們現在已經不怎麽接待這些看房團了,因爲除了一些面積比較大的三居室,De Castal的所有房子基本已經賣完了。事實上我們已經有60%的入住率了。
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2014年台灣投資者將資金匯出海外,也使得海外不動產成交熱滾滾,加上其他國家投資者也看好東協等城市發展,讓柬埔寨、馬來西亞、泰國等城市房價快速上漲,根據業者統計,包含柬埔寨金邊、吉隆坡及曼谷2014年房價分別漲了17%、9%及4%,遠勝台北市的2%漲幅。
柬埔寨金邊房價去年起飛,漲勢驚人。
根據長富國際地產研究部彙整Global Property Guide等統計數據指出,去年台灣投資者最主要投資的海外房地產地區,包括日本、柬埔寨、馬來西亞及泰國等,4國平均年漲幅從4%至17%不等,其中,金邊的漲勢更逐漸取代馬來西亞,成為2014年民眾赴海外投資房地產,僅次於日本的新興投資地區。
柬埔寨近年來房地產市場穩健向上成長,首都金邊2013年及2014年2年平均房價漲幅都達2位數,金邊年租金投資報酬率約5%至6%,也被Global Property Guide評鑑為「相當值得投資」的國家。
長富國際地產總經理鄭哲昇表示,2015年金邊的新指標案,每坪已經破2字頭,入門檻為總價200多萬元,僅為台北信義計劃區的房價10分之1。他認為,柬埔寨自2010年開放外國人買賣房屋後,市場持續活絡,由於沒有外匯管制,房地產又均以美金計價,不像東協其他國還會受到「兩段匯差」影響,購屋成本更低,資金進出便利。
業者也預估,在台北市房價上漲動能不足情形之下,投資者應仍會往海外尋找優質標的。不過,目前國際匯率不穩,投資者也必須隨時掌握匯差風險及增值、轉售,甚至計算扣稅後的租金報酬率。
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